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[부동산학] 부동산의특성
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부동산의 특성
Ⅰ. 토지의 특성
토지의 특성은 자연적 특성과 인문적 특성으로 나눌 수 있다. 토지의 자연적 특성이란 지리적 위치가 고정되어 있다는 점, 이용한다고 해서 소모되지 않는다는 점, 그리고 면적이 한정되어 있다는 점을 들수 있다. 그리고 이런 자연적 특성을 지닌 토지를 인간이 이용하면서 토지와 관련된 인문적 특성이 나타난다. 인문적 특성은 동일한 자연적 특성을 지니고 있어도 인간의 토지 이용은 다양하다는 점과 필요한 경우 토지를 분할하거나 병합하여 이용이 가능하다는 특징이 있다. 이외에도 사회구성원간의 합의에 따라서 토지에 대한 공개념적인 성격이 반영될 수 있다.
1. 자연적 특성
(1) 지리적 위치의 고정성
① 개념
토지는 지리적 위치가 고정되어 있기 때문에 일반적인 재화와는 본질적으로 다른 특성을 나타낸다. 해당 토지와 전혀 관련이 없는 시장의 주변 여건이 달라지면 지리적 위치의 고정성으로 인하여 어쩔 수 없이 영향을 받게 되는 것이다. 이런 현상을 경제학에서는 외부효과(External Effect)라 한다.
외부효과란 자신의 시장경제 활동과 관련이 없는 외부 시장의 경제활동들로 인하여 자신의 경제적인 성과에 긍정적이거나(Positive) 부정적인(Negative) 영향을 주는 것을 말한다. 이때 긍정적인 영향을 정의 외부효과라하고 부정적인 영향을 부의 외부효과라 한다.
② 특성에 따른 현상
지리적 위치의 고정성이라는 특성으로 인하여 부동산관련 각종 활동에서 발생되는 현상은 다양하다.
i) 지리적 위치의 고정성이 부동산과 동산의 분류기준이 된다.
ii) 부동산을 평가할 때 지역분석이 불가피하다.
iii) 부동산 시장은 지역별로 하부시장(Sub Market)으로 나누어 진다.
iv) 재화의 동질성이 없어서 일반적인 재화보다는 훨씬 불완전한 경쟁 시장이 된다.
v) 지역 특유의 농산물이나 특산물이 생산되게 된다.
vi) 토지의 이용방식이나 입지선정 업종이 달라진다.
(2) 비소모성
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2011.07.12
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