젠트리피케이션(gentrification)은 보통 도심부의 쇠락한 주거지역의 주민들이 중간층
의 전문직 종사자에 의해 대체되는 과정을 말한다. 다양한 이론적 설명이 이 현상을 설
명하기 위해 제시되었다. 그것들은 우선 주택에 대한 공급과수요를 각각 강조하는 설명
으로 나누어질 수 있다.
공급 측면에서의 주요 개념은 임대료 차이(Smith, 1979)와 가치 차이(Hamnet and
Randolph 1986)에 관한 이론이다. 전자는 투자 이탈의 시기를 지난 후 자본이 왜 도심
부에 다시 투자되는지를 설명하고자 하면서, 핵심 요인은 현재의 토지이용에서 토지 수
익과 고수익의 기능으로 전환할 때 획득할 수 있는 수익 간에 발생하는 차이라고 주장한
다. 이러한 차이는 가난한 사람을 부유한 사람으로 대체하기를 필요로 하는 고급 주택과
같은 것에 대한 투자를 자극할 것이다. 임대료 차이 이론은 물리적인 변화와 투자가 이
탈하였던 지역으로 자본이 되돌아오는 이유를 설명하고자 한다. 한편 가치 차이는 보유
형태의 전환에 관심을 둔다(Hamnett and Randolph 1998). 이러한 차이는 임대일 때보
다 자가소유일 때 자산가치가 더 높은 경우에 발생한다.
이것은 보유구조의 장기적인 변화와 관련되어 있으며, 자가 소유자에 대한 세금 완화와 임대료 통제와 같은 국가 개입에 의해 창출될 수 있다.
그 차이는 임대에서 자가 소유로 보유구조의 전환을 촉진할 수 있고, 저소득 가구들이 자가 소유로부터 배제되면서 젠트리피케이션을 초래할 수 있다.
세 번째의 공급 측면의 이론은 제도의 역할에 관심을 두고 있으며, 젠트리피케이션 과정이 종종 질적 개선을 위해 특정 지역을 국가가 지정함으로써 작동한다고 주장한다.
햄넷(Hamnett 1973)는 런던의 몇몇 자치구에서 주택의 수명을 연장하기 위한 보조금의 활용이 가능하기 때문에, 건물주들이 어떻게 기존 입주자를 몰아내고 주택을 개량해서 부유
2011.10.08
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