경매 부동산 권리분석시 중점분석사항연구

경매부동산 권리분석시 중점분석 사항

1. 전소유자에 대한 가압류

경매부동산 위에 저당권자에 우선하는 가압류등기가 되어 있어도 그 가압류의 효력은 목적부동산의 환가물인 매각대금 위에 존재해야 할 것이므로 소멸됨이 원칙이다. 전 소유자의 채권자가 가압류를 한 후 소유권이 이전된 경우, 소유권 이전 전에 저당권 등 담보권이 유효하게 존재하는 경우에는 저당권이 매각으로 소멸하므로 인하여 전소유자의 가압류도 함께 소멸한다. 또한 전소유자의 가압류권자 등 채권자가 전 소유자를 채무자로 하여 경매 신청한 경우에도 당연히 가압류가 소멸하는데, 이 경우 가압류권자 등 전소유자의 채권자가 배당 받고 남는 금원은 신 소유자의 채권자가 배당 받으며, 전 소유자의 일반 채권자로서 가압류하지 않은 채권자는 배당 받을 수 없다. 한편 신 소유자의 채권자가 경매 신청한 경우에는 전소유자의 가압류권자는 매각대금에서 처분금지적 효력이 미치는 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 우선변제를 받을 수 있고, 남는 금액은 신 소유자의 채권자들이 변제 받는다. 따라서 이 경우 전소유자의 가압류는 우선 변제 받고 말소되므로 매수인에게 인수되지 아니한다.

2. 최선순위의 가처분

가처분은 채권자가 금전 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 채권을 가지고 있을 때 그 강제집행 시까지 다툼의 대상이 처분, 멸실되는 등 법률적 ․ 사실적 변경이 생기는 것을 방지하고자 다툼의 대상의 현상을 동결시키는 보전처분이다. 청구권을 보전하기 위한 제도임에는 가압류와 같으나 그 청구권이 금전채권이 아닌 점과 그 대상이 채무자의 일반재산이 아닌 특정 물건이나 권리인 점에서 다르다. 부동산에 대한 것으로는 처분금지 가처분과 점유이전 금지 가처분이 있다.

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