민법상 임대차의 존속기간에 대하여
1. 임대차의 최장기 제한
제651조 [임대차 존속기간] ① 석조, 석회조(콘크리트조), 연와조(벽돌조) 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염(염전)을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다. ② 전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
약정기간이 20년을 넘을 때는 그 기간을 20년으로 단축한다는 규정형식에 비추어 볼 때, 위 규정은 개인의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정이라고 본다(대법원 2003.8.22. 선고 2003다19961).
2. 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고
제635조 [기간의 약정 없는 임대차의 해지통고] ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
제636조 [기간의 약정 있는 임대차의 해지통고] 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.
3. 임대차의 갱신
(1) 계약에 의한 갱신
보통의 임대차의 경우, 당사자의 합의로 10년을 넘지 않는 범위에서 약정기간을 갱신할 수 있다(제651조 2항).
(2) 법정갱신
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2011.08.29
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