을은 갑과 주택임대차계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았다. 그후 갑은 은행으로부터 돈을 차용하고 위 주택에 근저당권을 설정하여 위 근저당권자의 신청에 의한 경매가 진행중에 있다. 을은 어떤 보호를 받을 수 있는가 하는 문제와 관련하여 검토해 보면
을은 위 근저당권 설정보다 먼저 주택입주와 주민등록이라는 대항요건을 갖추었으므로 경락인에게 대항할 수 있다. 따라서 경락인에게 임대차기간 동안 또 임차보증금 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 또는 이를 포기하고 경매절차에 참가하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있다.
이 두 가지 중 어느 것을 행사하느냐 여부는 전적으로 임차인의 자유의사에 달려있다. 단 이 두가지 중에 하나를 선택해야 하며, 임차권의 대항력에 기하여 계속 임차주택에 거주하면서 아울러 경매절차에 참가하여 나중에 받을 보증금을 먼저 배당받을 수는 없다. 또 우선변제권을 행사하였으나 보증금의 완전한 변제를 받지 못한 경우에도 임차권은 소멸한다.
2. 저당권이 설정된 집을 임차한 경우
갑은 이미 저당권이 설정되어 있는 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았다. 이 저당권이 실행된다면 갑의 지위는 어떻게 되나의 문제와 관련하여 검토해 보면
갑의 입주나 주민등록 이전에 저당권이 설정되어 있었다면 갑은 경락인에게 대항할 수 없으며, 다만 확정일자를 갖추었기 때문에 경매절차에 참가할 수 있고 주택 경락대금중 위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 나머지가 있으면 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있다. 갑이 소액임차인이라면 보증금의 일정액까지는 먼저 성립된 근저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.
2012.10.12
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