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부동산 경매 권리분석 이해하기
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권리분석 이해하기
( 인수되는 권리와 말소되는 권리 분석
입찰할 때 권리를 잘 분석 해야 한다. 저가에 낙찰을 받았다 하더라도 나중에 말소 되지 않고 인수 되는 권리가 있다면 그 비용을 부담하여야 하기 때문에 오히려 손해를 입을 수도 있기 때문이다. 여기서 인수되는 권리란, 낙찰로 인하여 없어지지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 뜻한다.
▶ 권리 찾기의 비결
① 우선 모든 등기부상의 권리를 시간 순으로 나열한다. 여기서 시간순이란 접수일자를 기준으로 하되 날짜가 같으면 접수번호가 빠른 순서라는 뜻이다.
② 최초 실행 가능한 권리를 찾는다. (최선순위의 저당권, 압류, 가압류 등)
③ 최선순위의 실행 가능한 권리보다 앞선 권리가 무엇이고 후순위 권리가 무엇인지를 찾아서 앞선 권리가 없거나, 가압류나 압류만 있다면 인수 권리는 없는 것이다.
④그 뒤에 용익물권 등이 걸려 있다면 말소된다.
※ 후순위에 있다 해도 예고등기처럼 해당 부동산에 소유권 등으로 인한 권리 다툼이 있다면 소송절차가 완료되기 전까지는 비록 낙찰을 받았다 하더라도 말소되지 않는다. 게다가 예고등기의 당사자 중 경매처분의 원인이 된 전소유자가 패소할 경우, 낙찰자는 소유권을 상실 할 수도 있다. 그러므로 예고등기가 되어 있다면 피하는 것이 좋다.
★ 사례 분석 1
1.표제부 : 서울 양천구 신월동 빌라 호/ 대지54평, 건평30.3평
2.갑구: ＊소유권 홍
＊가압류94.06.17. 1,000만
＊가압류96.01.02. 800만
＊압 류97.02.13. 양천세무서
＊압 류98.01.01. 도시가스
＊가압류92.12.17. 500만
＊가등기95.08.12. 소유권
＊가처분96.06.05. 이
＊압 류97.08.21. 양천구청
＊임의경매98.03.13. 김
3.을구: ＊근저당 90.12.10. 주택은행1,040만 ＊근저당95.08.31. 김 ＊전세권 95.09. 오4,300만 ＊근저당 97.02.14. 한일은행1,200만
☞ 먼저 위의 자료를 설정순서대로 나열하라.
1. 근저당 - 90.12.10 주택은행(기준권리)
2. 가압류 - 92.12.17
3. 가압류 - 94.06.17
4. 가등기 - 95.08.12
5. 근저당 - 95.08.31. 김(경매신청자)(실행권리)
6. 전세권 - 95.09. 오
7. 가압류 - 96.01.02.
8. 가처분 - 96.06.05. 이
9. 압류 - 97.02.13. 양천세무서
10. 근저당 - 97.02.14. 한일은행
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2004.07.05
15페이지
