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[부동산학] 지가의 법칙과 그 대책
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지가의 법칙과 그 대책
1. 지가의 법칙
부동산가격은 모든 물리적 현상의 변화에 따라 부단한 유동현상을 나타내지만 그 가격이 형성되는 과정에서 다음과 같은 몇 가지 공통적인 법칙을 발견하게 된다.
① 지가(地價)의 입지교차법칙(立地較差法則)
토지는 위치에 따라 유용성(有用性)이 달라져서 유리한 위치의 토지는 불리한 위치의 토지보다 지가(地價)가 높게 형성된다. 이것을 입지교차법칙(立地較差法則)이라 하는데, 이 원리는 농업경제학자 튜넨(Thunen)에 의해 주창되어져서 마샬(Alfred Marshall)의 영업용 도시토지에 대한 위치가 설명되어졌다. 지가의 입지교차법칙은 순환선(循環線)과 방사선(放射線)에 따라서 지가가 분포되는 형상으로, 대개는 도로망(道路網)에 의해서 크게 좌우된다. [그림 1]에서 보는 바와 같이 제1순환선 내의 지가가 가장 높고, 제2, 제3순환선인 외부로 갈수록 지가는 비교적 낮게 분포된다. 또 순환선과 방사선이 교차되는 지점의 지가가 높고, 이 교차점(較差點)에서 밀어질수록 지가는 낮게 형성된다.
[그림 1] 순환선과 방사선으로 본 지가분포
② 지가(地傾)의 시간법칙(時間法則)
일정한 어느 지점의 지가는 시간이 지남에 따라 상승하게 된다. 이것을 지가의 시간법칙이라 한다. 그러나 시간이 경과된다고 해서 반드시 지가가 상승만 하지 않고 지역과 때에 따라서 어떠한 변동 요인이 있는 경우 하락도 한다. 지가의 상승 ․ 하락요인은 사회 ․ 경제 ․ 행정의 3대 측면에 의해서 전개된다. 3대 측면의 예로 인구의 증가 및 이동 ․ 지역개발 ․ 소득증대 ․ 토지정책 등등의 상호 복합작용에 의하여 부동산의 수요증대(需要增大)로, 제한된 토지의 수급불균형(需給不均衡)으로 시간이 흐를수록 지가는 상승하게 되는 것이다.
③ 한계지(限界地)의 지가법칙(地價法則)
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2011.07.12
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