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주택임대차보호법에서의 대항력에 대한 연구
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주택임대차 보호법에서의 대항력에 대한 연구
1. 관련 법규
제3조 [대항력 등] ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
2. 대항력의 요건
임차인이 주택을 인도받아 점유하고 그 주택의 주소지로 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생긴다(1항). 대항요건은 이로써 족하고 반드시 새로운 이해관계인이 생기기 전까지 임대인에게 보증금을 전부 지급하여야 하는 것은 아니다(대판 2001.1.19. 2000다61855). 또한 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도, 대항력이 인정된다고 한다(대판 2002.01.08. 2001다47535). 그리고 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(대판 2002.8.13. 2000다61466). 그러나 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용․수익할 목적이 아닌 경우에는 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라는 이유로 대항력을 인정하지 않는다(대판 2002.03.12. 2000다24184).
3. 대항력의 발생시기
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에도 대항력은 「그 다음날」부터 생겨난다. 그리하여 저당권자의 저당권설정등기의 일자가 임차인의 주택인도․주민등록전입의 일자와 같은 경우에는 저당권자가 우선하며, 따라서 대항력이 인정되지 않는다. 다만 저당권설정등기의 일자가 「그 다음날」이라면 대항력이 인정된다. 임차권의 대항력은 그 다음날 오전 영시부터 생기기 때문이다(대판 99.5.25. 99다9981).
4. 대항력의 의미
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2011.08.29
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