주택임차인보호를 위한 주요 제도
1. 주택임차인이 대항력만 갖춘 경우와 확정일자까지 갖춘 경우와의 차이
대항력만 갖춘 경우 선순위 저당권 등이 없는 때에는 주택이 경매되더라도 임차권은 소멸하지 않으며 경락인에게 대항할 수 있으나, 선순위저당권 등이 있는 경우에는 경매가 되면 임차권은 소멸되고 경락인에게 대항하지 못하며, 또 소액임차인이 아닌 한 경매절차에서 배당요구도 할 수 없다.
이 경우 확정일자를 받아두면 경매절차에서 배당요구를 할 수 있으며, 후순위담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있다.
2. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 소액임차인의 우선변제권의 차이
(1) 임차보증금액의 제한
전자의 경우는 임차보증금액에 제한이 없으나 후자의 경우는 보증금이 소액(서울의 경우 3,000만원 이하, 지방의 경우 2,000만원 이하)이라야 한다.
(2) 대항요건 구비시기
양자 모두 대항요건을 갖추어야 하는 점은 같으나, 후자는 이 요건을 경매개시결정등기전까지 갖추어야 하는 제한이 있는 반면 전자는 그런 제한이 없다.
(3) 우선변제권 행사범위
전자는 후순위 담보권자와 일반채권자에 대해서만 행사할 수 있는 반면 후자의 우선변제권은 선순위 담보권자에게까지 행사할 수 있다. 다만 전자는 우선변제받을 수 있는 보증금액에 제한이 없으나 후자는 보증금의 일정액(서울의 경우 1,200만원)에 한한다는 제한이 있다.
(4) 우선변제받을 수 있는 주택가액 범위
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2012.10.12
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