Ⅰ. 주택임차권의 대항력이란
임차권의 대항력이란 임차인이 제3자에게 채권인 임차권을 주장할 수 있음을 의미한다.
주택의 용익권자로서 임차인이 임차권에 관해 등기를 하지 않은 경우라도 타인의 주택을 사용 수익하며, 보증금에 대한 권리관계를 계약 당사자인 임대인뿐만 아니라, 타인에 대하여도 주장할 수 있는 힘을 말한다. 즉 주택 및 건물의 양수인에게 임대차 잔여기간의 존속을 요구하거나 보증금의 반환을 요구하는 근거로 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 말한다.
Ⅱ. 대항력의 취득
1. 민법상 대항력의 취득
부동산 임대차를 등기한 때에는 그때부터 대항력이 생긴다.(민법 제621조)
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서는 그 임대차등기를 하지 아니한 때에도 임차인이 그 지상건물에 대해 소유권 등기를 한 때에는 제3자에 대하여 임대차 효력이 생긴다. 그러나 건물소유를 목적으로 한 토지임대차에 한하므로 토지와 건물의 소유자로부터 이를 임차한 자가 경락에 의해 그 건물을 취득하게 된 경우는 적용하지 아니한다.
2. 대항력의 발생요건
주택임대차 보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 그 효력이 있다”라고 규정하여 민법이 요구하는 등기보다 그 요건을 완화시켜 주고 있다. 즉 주택의 ‘인도’와 ‘주민등록’을 대항요건으로 채택하였으며 보증금 전액에 대한 우선변제권을 취득하기 위해서는 또 하나의 요건으로 ‘확정일자’를 갖추어야한다.
1) 주택의인도
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2013.07.05
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