부동산 임대시 세금 문제
1. 부동산 임대소득
부동산을 임대하여 발생한 소득을 부동산 임대소득이라 하며 이를 계산하기 위해서는 임대소득금액을 계산하여야 한다.
부동산임대소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 차감하여 계산한다. 부동산임대소득금액을 계산함에 있어 총수입금액은 매월 받는 임대료, 관리비, 간주임대료를 합한 금액이다. 다만 관리비 중 전기료, 수도료 등의 공공요금은 제외한다.
여기서 간주임대료란 소득세법에서 임대보증금, 전세금에 대해서는 토지원가를 제외한 건축물 건축원가를 차감한 금액에 1년 만기 정기예금이자율을 감안하여 국세청장이 고시한 3.6%를 곱하여 계산한 금액에서 임대보증금의 예금, 주식출자 등으로 발생한 수입금액인 수입이자, 배당금 등을 차감한 금액을 말한다. 다만, 주거전용으로 주택을 임대하고 받는 보증금·전세금에 대해서는 간주임대료를 계산하지 아니하나, 보증금·전세금 외에 받는 임대료와 관리비는 부동산임대소득의 총수입금액에 산입한다.
주택이란 사실상 상시 주거전용에 속하는 건축물을 말한다. 주거·점포 겸용 오피스텔의 경우 주거전용으로 사용하거나 임대하는 경우가 주택에 해당한다. 임대에 따른 필요경비는 인건비, 감가상각비, 임대건물의 수선비 등 임대수입금액을 얻기 위하여 들어간 비용을 말한다. 건물 신축비용은 간주임대료 계산시 전세금 또는 임대보증금에서 차감되고, 감가상각비를 계산하는 기초가 되기 때문에 취득세와 등록세 신고·납부시 신축금액과 취득금액을 줄이지 말고 실지대로 세무처리하는 것이 절세가 됨을 알 수 있다.
2개 이하의 주택(본인이 거주하거나 임대하는 주택)을 소유하는 자의 주택임대소득은 종합소득세가 비과세된다. 다만 2004년 말 현재 기준시가 6억원 이상의 고가주택의 임대소득자는 제외된다.
2. 공동사업시 부동산 임대소득의 귀속
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2011.08.29
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