자본주의 제도에서 가장 중요한 시장의 하나인 부동산 경매시장은 그 중요성에도 불구하고 증권시장만큼 많은 연구가 되지 못하였다. 증권시장에서의 주된 고찰의 대상은 소유권이전에 따른 비용이 크게 소요되지 않는 유가증권에 한정되어 있다. 그러나 부동산은 그 경제적․물리적․법적 제 특성으로 말미암아 소유권이전에 따른 비용이 상당하고, 소유권이전을 위한 법적절차 또한 많은 시간과 비용이 소요된다. 이러한 이유로 부동산경매제도에 있어서는 전통적인 경매이론모형으로는 제도개선을 위한 현실적 적용에는 한계가 있다.
따라서 본 연구에서는 입찰자와 채권자 및 채무자의 현금흐름을 분석하여 특히 권리 파악 및 소유권 이전에 따르는 비용을 명시적으로 고려한 간단한 모형을 제시한다. 모형에서는 경매물건에 대한 정보비대칭과 그에 따르는 위험이 부동산 경매시장 비효율성의 중요한 요소임을 보인다. 이 모형에 근거하여 현행경매제도의 문제점을 해결하고 경매제도의 경제적 효율성을 제고하기 위해서 보험제도를 도입할 필요가 있음을 개선책으로 제시한다.
II. 현행 부동산 경매제도의 현황 및 문제점
1. 부동산 경매제도와 경매절차
부동산입찰이라 함은 채권, 채무관계에 있어서 채권만족을 얻기 위한 채권자의 요청에 의해 국가, 즉 법원이 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하여 신청채권자 및 기타 채권자에게 채권의 만족을 실현시켜 주는 강제집행의 방법이다.
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2012.02.29
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